Koop of verkoop je bedrijfsgrond van of aan een andere private partij, zoals een ondernemer, grondeigenaar of ontwikkelaar? Dan krijg je te maken met overdrachtsbelasting, btw, eigendomsrechten en de regels van de gemeente. Risico’s verdwijnen nooit helemaal bij een grondtransactie. Wel kun je ze kleiner maken door vooraf de juiste vragen te stellen.
In dit artikel lees je waar je fiscaal en juridisch op let bij een transactie tussen private partijen. Koop je grond van een gemeente, dan gelden aanvullende regels. Daar gaan we hier alleen kort op in.
Overdrachtsbelasting bij bedrijfsgrond
Word je eigenaar van grond of een bedrijfspand, dan betaal je in principe overdrachtsbelasting. Voor niet-woningen, zoals bedrijfsgrond, is het tarief 10,4%. De belasting wordt berekend over de waarde van de grond, met de koopsom als minimum. Meestal is dat gewoon de koopsom.
Er bestaan vrijstellingen voor specifieke situaties. De bekendste is de samenloop met btw, die hieronder aan bod komt. Ga er niet van uit dat een vrijstelling voor jou geldt zonder dat je dit hebt laten toetsen.
Btw bij de levering van grond
Of er btw op een grondtransactie zit, hangt af van twee vragen. Is de grond een bouwterrein? En handelt de verkoper voor de btw als ondernemer?
Bouwterrein of overige onbebouwde grond
Een bouwterrein is onbebouwde grond die bewerkt is of wordt met het oog op bebouwing. Denk aan grond waar al riolering, kabels of wegen worden aangelegd, of waarvoor een omgevingsvergunning voor bouwen is verleend. De grond hoeft dus niet helemaal bouwrijp te zijn.
De levering van een bouwterrein is verplicht btw-belast als de verkoper voor de btw als ondernemer handelt. Dat heet een belaste levering. De koper betaalt dan 21% btw, die een ondernemer vaak kan verrekenen. Verkoopt een particulier die geen btw-ondernemer is een bouwterrein, dan is er geen btw. De koper betaalt dan overdrachtsbelasting.
Is de grond geen bouwterrein, zoals agrarische grond die als agrarische grond wordt verkocht, dan is de levering vrijgesteld van btw. Dat heet een vrijgestelde levering. De koper betaalt dan overdrachtsbelasting.
Let op als er nog oude gebouwen op de grond staan. Begint de verkoper al met slopen met het oog op nieuwbouw, dan kan de Belastingdienst de levering zien als de levering van een bouwterrein. Dan verandert de fiscale behandeling. Bespreek dit vooraf met je adviseur.
Btw en overdrachtsbelasting samen
Is de levering btw-belast, dan geldt vaak een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Zo wordt dubbele belasting meestal voorkomen. Die vrijstelling heeft wel voorwaarden. Is de grond al eerder als bedrijfsmiddel gebruikt, dan geldt de vrijstelling alleen als jij als koper de btw geheel of gedeeltelijk kunt aftrekken. Kun je dat niet, dan betaal je beide. Het is dus te kort door de bocht om te zeggen dat je nooit btw en overdrachtsbelasting tegelijk betaalt.
Erfpacht in plaats van volle eigendom
Soms koop je niet de grond zelf, maar het recht om de grond lange tijd te gebruiken. Dat heet erfpacht. Je betaalt de eigenaar een vergoeding, de canon. Dat kan jaarlijks, maar de canon kan ook voor een periode of eeuwigdurend zijn afgekocht.
Een paar punten worden vaak verkeerd begrepen. Ook bij de verkrijging van een erfpachtrecht kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. En je bouwt bij erfpacht wel degelijk vermogen op, bijvoorbeeld in je pand en in een afgekocht erfpachtrecht. Lees de voorwaarden goed. Denk aan de looptijd, de herziening van de canon, het toegestane gebruik en of je toestemming nodig hebt om het recht over te dragen.
Wat de Omgevingswet wel en niet veranderde
Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Elke gemeente heeft nu een omgevingsplan met de regels voor wat er op een locatie mag. De oude bestemmingsplannen zijn daarbij niet zomaar verdwenen. Ze maken voorlopig deel uit van het omgevingsplan, totdat de gemeente nieuwe regels vaststelt.
Controleer voor een transactie dus altijd wat er in het omgevingsplan staat over toegestane activiteiten, bouwhoogte en bebouwingspercentage. Past een plan niet precies binnen de regels, dan is afwijken soms mogelijk met een omgevingsvergunning. Dat is geen zekerheid, dus overleg vroeg met de gemeente.
De regels voor gelijke kansen bij gemeentelijke gronduitgifte komen niet uit de Omgevingswet. Die komen voort uit het Didam-arrest van de Hoge Raad. Ze gelden als je grond van een gemeente koopt, niet bij een verkoop tussen twee private partijen.
Afspraken in de koopovereenkomst
Bij een transactie tussen private partijen leg je de afspraken vast in de koopovereenkomst. Een paar punten verdienen extra aandacht.
- De fiscale behandeling. Leg vast of de prijs inclusief of exclusief btw is en wat er gebeurt als de Belastingdienst de levering anders beoordeelt.
- Ontbindende voorwaarden. Bijvoorbeeld voor financiering, een omgevingsvergunning of de uitkomst van een bodemonderzoek. Spreek duidelijke termijnen af.
- De staat van de grond. Wat weet de verkoper over het eerdere gebruik en de bodem, en wie draagt welke kosten als er toch iets wordt gevonden?
- Rechten en plichten die overgaan. Denk aan erfdienstbaarheden, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen.
- De grenzen van het perceel. De kadastrale kaart geeft grenzen globaal weer en niet exact. Twijfel je, laat de grens dan vooraf vaststellen.
De rol van de notaris
Een grondtransactie loopt altijd via de notaris. De notaris is onpartijdig en heeft een zorgplicht. Hij onderzoekt de openbare registers op bijvoorbeeld hypotheken, beslagen en erfdienstbaarheden. Hij stelt de leveringsakte op en laat die inschrijven bij het Kadaster. Pas dan ben je officieel eigenaar.
De notaris kijkt naar de transactie, niet naar al je plannen. Voor de fiscale gevolgen voor jouw onderneming of de vraag of de grond geschikt is voor je bedrijf, schakel je zelf een fiscalist of adviseur in.
Veelgestelde vragen
Kan ik voor dezelfde grond btw én overdrachtsbelasting betalen?
Meestal niet, omdat bij een btw-belaste levering vaak een vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt. Die vrijstelling heeft wel voorwaarden. Er zijn situaties waarin je toch beide betaalt. Laat dit per transactie toetsen.
Ik koop een bouwterrein van een particulier. Betaal ik dan btw?
Nee. De levering van een bouwterrein is alleen verplicht btw-belast als de verkoper voor de btw als ondernemer handelt. Koop je van een particulier die dat niet doet, dan betaal je overdrachtsbelasting.
Gelden de rechten uit mijn oude bestemmingsplan nog onder de Omgevingswet?
In principe wel. Oude bestemmingsplannen maken voorlopig deel uit van het omgevingsplan. De procedures voor vergunningen zijn wel veranderd. Vraag bij de gemeente na hoe jouw plan onder de nieuwe regels valt.
Zoek je een bedrijfskavel, bekijk dan het actuele aanbod. Wil je grond verkopen, bied je grond aan en wij koppelen je locatie aan passende zoekvragen uit ons netwerk.