Je hebt een paar kavels op het oog en twijfelt welke het beste past. De ene ligt dichter bij de snelweg, de andere is groter of goedkoper. Op gevoel kiezen is lastig en een verkeerde keuze werkt jarenlang door. Met een vaste aanpak en een scorekaart maak je de verschillen zichtbaar en kies je op basis van wat jouw bedrijf echt nodig heeft.
In dit artikel lees je in vijf stappen hoe je kavels beoordeelt en vergelijkt. De nadruk ligt op de vraag of een kavel geschikt is voor je bedrijfsactiviteiten.
Stap 1 Leg vast wat je bedrijf nodig heeft
Begin bij je eigen bedrijf, niet bij de kavels. Schrijf op wat je op de kavel gaat doen en wat daarvoor nodig is. Maak onderscheid tussen harde eisen en wensen. Een harde eis is iets zonder welke de kavel afvalt. Een wens is mooi meegenomen.
Denk bij de kavel aan deze punten.
- De oppervlakte die je nu nodig hebt en ruimte om later uit te breiden.
- De bouwhoogte die je nodig hebt, bijvoorbeeld voor hoge stellingen of een productiehal.
- Het bebouwingspercentage, dus welk deel van de kavel je mag bebouwen.
- De activiteiten die je uitvoert en de milieucategorie die daarbij past.
- De bereikbaarheid voor vrachtverkeer en de ruimte om te laden, te lossen en te draaien.
- Het aantal parkeerplaatsen voor medewerkers en bezoekers.
- De stroomcapaciteit die je nodig hebt.
Houd eisen aan de kavel apart van eisen aan het pand. Koelcellen, laaddocks of een cleanroom regel je in het gebouw. De kavel moet er wel de ruimte en de mogelijkheden voor bieden.
Stap 2 Bepaal je zoekgebied
Kijk waar je klanten, leveranciers en medewerkers zitten. Voor een bedrijf in productie of logistiek telt vooral de afstand tot leveranciers, afnemers en het hoofdwegennet. Hoeveel inwoners of consumenten er in de buurt wonen, is voor de meeste bedrijfskavels minder belangrijk.
De Bedrijventeller van de KVK is een bruikbare bron om te zien welke bedrijven er in een regio gevestigd zijn. Zo zie je of er toeleveranciers of vergelijkbare bedrijven in de buurt zitten. Dat kan handig zijn voor samenwerking, maar ook betekenen dat je meer concurrentie hebt om personeel.
Kies op basis hiervan een of twee zoekgebieden. Zo houd je het aantal kavels dat je vergelijkt overzichtelijk.
Stap 3 Toets elke kavel aan de regels
Wat je op een kavel mag bouwen en doen, staat in het omgevingsplan van de gemeente. Oude bestemmingsplannen maken daar voorlopig nog deel van uit. Controleer per kavel de bouwhoogte, het bebouwingspercentage en de toegestane activiteiten. Afwijken van het omgevingsplan is soms mogelijk, maar dat kost tijd en de uitkomst is niet zeker.
Koop je grond van een gemeente, vraag dan ook de uitgiftevoorwaarden op. Denk aan een bouwverplichting met een termijn, een verbod op doorverkoop of een kettingbeding. Vraag ook wat er bij de grondprijs is inbegrepen. Is de kavel bouwrijp of moet je zelf nog onderzoeken laten doen en aansluitingen regelen?
Op de kadastrale kaart zie je de perceelgrenzen globaal. Voor de exacte maten en eventuele erfdienstbaarheden kijk je in de stukken van het Kadaster of vraag je het na bij de notaris.
Stap 4 Controleer ontsluiting en stroom
Rijd de route van de snelweg naar de kavel zelf. Kunnen vrachtwagens er goed komen, of moeten ze door een woonwijk of over smalle wegen? Is er op de kavel genoeg ruimte om te draaien en te laden en lossen? Past het parkeren voor je medewerkers erbij zonder dat je te veel bebouwbare ruimte verliest?
Stroom is in veel regio’s een groot aandachtspunt. Door netcongestie is extra capaciteit niet overal beschikbaar. Een bestaande aansluiting betekent niet automatisch dat er genoeg capaciteit is voor jouw plannen. Vraag bij de netbeheerder na welke capaciteit er is en of er een wachttijd geldt. Dat geeft geen garantie, maar wel een beter beeld.
Stap 5 Zet je kavels op een kaart
Met een geografisch informatiesysteem, kortweg GIS, leg je verschillende informatie over elkaar op een kaart. Denk aan de ligging van je klanten, reistijden over de weg en de afstand tot woningen. Zo zie je in één oogopslag hoe kavels zich tot elkaar verhouden. Je hoeft daar geen specialist voor te zijn. Ook een eenvoudige kaart met je belangrijkste adressen helpt al.
Je komt soms het advies tegen om Google Trends te gebruiken. Dat laat alleen zien hoe vaak er relatief naar iets wordt gezocht. Het is geen betrouwbare voorspelling van de lokale vraag en voor de keuze van een bedrijfskavel voegt het weinig toe.
Vul de scorekaart in
Zet de kavels die overblijven naast elkaar. Geef elk criterium uit stap 1 een gewicht, bijvoorbeeld van 1 tot 3, op basis van hoe belangrijk het voor jouw bedrijf is. Geef elke kavel per criterium een score, bijvoorbeeld van 1 tot 5. Vermenigvuldig de score met het gewicht en tel alles op.
Valt een kavel af op een harde eis, dan telt de totaalscore niet meer. Neem naast de vaste criteria ook zaken mee zoals de kwaliteit van de omgeving en de ruimte om te groeien. Bespreek de uitkomst met je team. De scorekaart helpt je om het gesprek over de juiste punten te voeren.
Een vroeg gesprek met de gemeente kan helpen om vragen over het omgevingsplan of de uitgiftevoorwaarden snel duidelijk te krijgen. Het is geen garantie dat je procedure sneller verloopt.
Bouwgrondvinden werkt op een vergelijkbare manier. Als je je zoekvraag achterlaat, vergelijken we je eisen met beschikbaar en toekomstig aanbod. Die matching automatiseren we steeds verder en we combineren hem met persoonlijke beoordeling en kennis van de markt.
Veelgestelde vragen
Kan ik deze analyse zelf doen of heb ik een adviseur nodig?
Een groot deel kun je zelf doen met het omgevingsplan, de KVK Bedrijventeller en informatie van de netbeheerder. Voor juridische of technische vragen, zoals uitgiftevoorwaarden of bodemonderzoek, schakel je een specialist in.
Welke fout maken ondernemers vaak bij het vergelijken van kavels?
Ze kijken vooral naar de prijs per vierkante meter. Ze vergeten te controleren hoeveel er echt bebouwd mag worden, wat er bij de prijs is inbegrepen en of er genoeg stroomcapaciteit is.
Hoeveel kavels moet ik vergelijken?
Daar is geen vast aantal voor. Vaak werkt het goed om eerst breed te kijken en daarna twee tot vier kavels in detail te vergelijken op je scorekaart.
Wil je kavels vinden om te vergelijken? Bekijk het actuele kavelaanbod en zet de opties die passen op je scorekaart.