Heb je grond in bezit die je geschikt wilt maken voor bedrijven? Of ben je ontwikkelaar en wil je een stuk grond opdelen in bedrijfskavels? Dan krijg je te maken met grondexploitatie. Dat zijn alle kosten, afspraken en regels die horen bij het bouwrijp maken en uitgeven van grond.
Koop je als ondernemer alleen een bouwrijpe kavel voor je eigen pand, dan heb je hier meestal minder mee te maken. De gemeente of ontwikkelaar heeft het kostenverhaal dan vaak al geregeld en de kosten zitten in de grondprijs. Dit artikel is vooral bedoeld voor grondeigenaren en ontwikkelaars. Je leest welke kosten, voorwaarden en procedures je tegen kunt komen.
Wanneer heb je met grondexploitatie te maken
Een paar voorbeelden.
- Je bent eigenaar van landbouwgrond die in een toekomstig uitbreidingsgebied voor bedrijven ligt.
- Je hebt een oude bedrijfslocatie die je wilt herontwikkelen en verkopen in losse kavels.
- Je bent ontwikkelaar en koopt een groot perceel om een klein bedrijventerrein te realiseren.
In al deze gevallen maakt de gemeente kosten voor bijvoorbeeld wegen, riolering, groen, waterberging en het opstellen van plannen. De gemeente wil die kosten terugverdienen bij de eigenaren die gaan bouwen. Dat heet kostenverhaal.
Kostenverhaal onder de Omgevingswet
Sinds de Omgevingswet bestaat het oude exploitatieplan niet meer. Kostenverhaal is nu geregeld in het omgevingsplan. In sommige gevallen gebeurt het via een projectbesluit of een omgevingsvergunning voor een activiteit die niet in het omgevingsplan past. Er zijn twee routes.
De anterieure overeenkomst
De meest gebruikte route is een vrijwillige overeenkomst met de gemeente. Die sluit je voordat de gemeente de regels voor kostenverhaal vaststelt. Je legt daarin vast welke bijdrage je betaalt en wanneer. Vaak komen ook andere afspraken aan bod, zoals fasering, de inrichting van de openbare ruimte en wie welke werkzaamheden uitvoert.
Let bij zo’n overeenkomst op deze punten.
- Hoe hoog is de bijdrage en waar is die op gebaseerd?
- Wanneer moet je betalen en moet je een bankgarantie afgeven?
- Wat gebeurt er als het plan vertraagt of anders wordt?
- Welke werkzaamheden voer je zelf uit en welke de gemeente?
Kostenverhaal via het omgevingsplan
Kom je niet tot een overeenkomst, dan regelt de gemeente het kostenverhaal via regels in het omgevingsplan. Je bijdrage wordt dan vastgesteld in een aparte beschikking die gekoppeld is aan je bouwactiviteit. Je hebt dan minder invloed op de afspraken, maar de regels voor de berekening liggen wel vast.
Grenzen aan kostenverhaal
De gemeente mag niet zomaar alles doorberekenen. Ze mag alleen kosten verhalen die op de wettelijke lijst van kostensoorten staan. Je bijdrage moet passen bij drie uitgangspunten. Het gebied moet profijt hebben van de kosten, de kosten moeten aan het gebied toe te rekenen zijn en de verdeling moet in verhouding zijn.
Daarnaast geldt een bovengrens die macro-aftopping heet. De totale kosten die een gemeente verhaalt, mogen niet hoger zijn dan de totale opbrengsten in het gebied waar het kostenverhaal voor geldt. Laat de berekening van je bijdrage altijd controleren door een adviseur die ervaring heeft met kostenverhaal.
Btw en overdrachtsbelasting bij de levering van grond
Bij de verkoop van grond speelt de vraag of er btw of overdrachtsbelasting geldt. Dat hangt af van de grond en van de verkoper.
Onbebouwde grond die geen bouwterrein is, wordt meestal vrijgesteld van btw geleverd. De koper betaalt dan overdrachtsbelasting. Voor niet-woningen is dat 10,4%.
Is de grond een bouwterrein, bijvoorbeeld omdat er werkzaamheden zijn gedaan om er te kunnen bouwen, dan kan de levering belast met btw zijn. Dat is alleen verplicht als de verkoper als ondernemer handelt. Een particuliere verkoper levert een bouwterrein meestal zonder btw. Is de levering met btw belast, dan geldt vaak een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Die vrijstelling geldt alleen onder voorwaarden. Het is dus niet zo dat je nooit allebei betaalt.
Ook de winst op grondontwikkeling kan belast zijn. Hoe dat werkt, hangt af van je situatie. Bijvoorbeeld of de grond bij je onderneming hoort, of je als particulier verkoopt en hoe je de ontwikkeling hebt opgezet. Laat een fiscalist dit vooraf uitzoeken, zodat je niet achteraf wordt verrast.
Gemeentelijke grond en het Didam-arrest
Wil je voor je ontwikkeling grond van de gemeente kopen of ruilen? Dan speelt het Didam-arrest. Een gemeente mag haar grond niet zomaar onderhands aan één partij verkopen. Andere geïnteresseerden moeten een eerlijke kans krijgen. Een openbare selectie is niet altijd verplicht. Als aantoonbaar maar één serieuze gegadigde in aanmerking komt, mag de gemeente rechtstreeks met die partij verder. Ze moet dat dan wel vooraf motiveren en bekendmaken. Voor de verkoop van je eigen, particuliere grond geldt het Didam-arrest niet.
Een praktische volgorde
- Toets wat het omgevingsplan op je grond toestaat en of de gemeente bereid is mee te werken aan een wijziging.
- Vraag een eerste gesprek aan met de gemeente over kostenverhaal en de mogelijkheid van een anterieure overeenkomst.
- Breng de kosten van bouwrijp maken, onderzoeken en aansluitingen in kaart, inclusief de beschikbare stroomcapaciteit voor toekomstige gebruikers.
- Laat een fiscalist kijken naar btw, overdrachtsbelasting en de belasting op je winst.
- Bepaal welke voorwaarden je aan kopers meegeeft, zoals bouwverplichtingen of beperkingen bij doorverkoop.
- Leg alle afspraken schriftelijk vast voordat je kavels gaat aanbieden.
Veelgestelde vragen
Moet ik als ondernemer die een kavel koopt ook bijdragen aan kostenverhaal?
Meestal niet rechtstreeks. Bij een bouwrijpe kavel van de gemeente of een ontwikkelaar zitten deze kosten vaak al in de grondprijs. Koop je ruwe grond om zelf te ontwikkelen, dan kan het wel spelen.
Wat is het verschil tussen een anterieure overeenkomst en kostenverhaal via het omgevingsplan?
Een anterieure overeenkomst is een vrijwillige afspraak met de gemeente, waarin je ook andere zaken kunt regelen. Bij kostenverhaal via het omgevingsplan legt de gemeente je bijdrage zelf op in een beschikking.
Betaal ik bij bouwgrond btw of overdrachtsbelasting?
Dat hangt af van de grond en van de verkoper. Bij een bouwterrein van een verkoper die als ondernemer handelt, geldt meestal btw en vaak onder voorwaarden een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Laat dit per geval controleren.
Heb je grond die je wilt ontwikkelen of verkopen als bedrijfsgrond? Bied je grond aan, dan koppelen we die aan zoekvragen van ondernemers uit onze database en ons netwerk.