Wil je bedrijfsgrond verkopen, dan is de eerste vraag bijna altijd wat je ervoor kunt vragen. Het is verleidelijk om een prijs per vierkante meter te pakken of te kijken wat de buurman jaren geleden kreeg. Maar een vraagprijs werkt pas als een koper die kan verantwoorden voor zijn eigen plannen en financiering.
De algemene factoren die de waarde van een bedrijfskavel bepalen, zoals ligging en bouwmogelijkheden, ken je waarschijnlijk al. In dit artikel gaat het om de stap daarna. Hoe kom je als verkoper van die factoren tot een vraagprijs die past bij jouw grond en bij de kopers die erop af komen?
Begin bij de koper die bij je grond past
Een vraagprijs hangt sterk af van wat een koper met je grond kan. Twee kopers rekenen vaak heel anders.
Een ondernemer die een eigen pand wil bouwen, kijkt naar de totale investering in grond en gebouw. Hij vergelijkt jouw grond met andere kavels in zijn zoekgebied en met de kosten om zijn bedrijf elders te huisvesten. Past jouw grond precies bij zijn activiteiten, dan heeft dat voor hem meer waarde.
Een ontwikkelaar rekent vaak terug vanuit het project. Hij schat wat het vastgoed straks oplevert en trekt daar de bouw- en ontwikkelkosten en een marge van af. Wat overblijft, is wat hij voor de grond kan betalen. Dit heet de residuele methode. Die is vooral relevant bij ontwikkelingsprojecten. Voor een ondernemer die voor eigen gebruik bouwt, is die methode niet automatisch de maatstaf.
Weet je welk type koper bij je grond past, dan weet je ook hoe die naar je prijs kijkt.
Netcapaciteit telt zwaar mee
Door netcongestie is beschikbare stroomcapaciteit voor veel kopers een beslissend punt. Een bestaande aansluiting zegt weinig als het aansluitvermogen laag is of als er in het gebied geen transportcapaciteit meer vrij is. Een koper die zijn bedrijf niet volledig kan aansluiten, moet wachten of dure tussenoplossingen zoeken. Batterijen of een energiehub kunnen helpen, maar garanderen niets.
Dat werkt door in wat hij wil betalen. Zoek daarom vooraf uit welk vermogen gecontracteerd is en wat de netbeheerder zegt over de capaciteit in jouw gebied. Kun je laten zien dat er voldoende stroom beschikbaar is, dan heb je een sterk argument. Is het onzeker, wees daar dan eerlijk over en houd er in je prijs rekening mee.
Maak duidelijk wat er bij de prijs hoort
Veel discussie over prijs ontstaat doordat koper en verkoper iets anders verwachten. Maak daarom helder wat je precies aanbiedt.
- Bouwrijp of niet. Moet de koper nog slopen, ophogen, leidingen verleggen of een weg aanleggen? Dan trekt hij die kosten van zijn bod af.
- Kosten koper of vrij op naam. Bij kosten koper betaalt de koper de bijkomende kosten. Bij vrij op naam zitten die in de prijs.
- Met of zonder btw. Is de levering btw-belast, dan noem je de prijs meestal exclusief btw. Een ondernemer kan die btw vaak verrekenen. Bij een vrijgestelde levering betaalt de koper overdrachtsbelasting. Laat vooraf toetsen welke behandeling voor jouw grond geldt.
Voorwaarden op de grond beïnvloeden de prijs
Rusten er afspraken op je grond, dan heeft dat effect op wat een koper betaalt. Denk aan erfpacht, een recht van overpad, kettingbedingen of een bouwplicht die je zelf wilt opleggen. Hoe meer beperkingen, hoe kleiner de groep geschikte kopers. Dat hoeft geen probleem te zijn, maar reken er niet omheen. Een vraagprijs die geen rekening houdt met deze voorwaarden, leidt later tot heronderhandeling.
Gebruik vergelijkingsmateriaal met verstand
Om je prijs te onderbouwen, kijk je naar vergelijkbare grond. Twee bronnen helpen daarbij.
- Gemeentelijke grondprijzen. Veel gemeenten publiceren jaarlijks hun uitgifteprijzen voor bedrijventerreinen. Dat geeft een referentie, maar het is geen marktwaarde. Gemeentelijke kavels zijn vaak bouwrijp en hebben eigen uitgiftevoorwaarden.
- Recente transacties in de omgeving. Bij het Kadaster kun je koopsommen van percelen opvragen. Let erop dat een transactie echt vergelijkbaar is qua ligging, toegestane activiteiten, bouwrijpe staat en stroom.
Een prijs van jaren geleden of een vraagprijs die nooit is betaald, zegt weinig.
Een taxatie is niet altijd nodig
Een officieel taxatierapport is niet bij iedere verkoop verplicht. Het hangt af van het doel en van de eisen van bijvoorbeeld een financier. Een taxatie kan wel helpen om je vraagprijs te onderbouwen in de onderhandeling. Bouwgrondvinden doet zelf geen taxaties. Daarvoor schakel je een onafhankelijke taxateur in.
Houd rekening met de financiering van de koper
De meeste kopers financieren een deel van de aankoop. Een bank kijkt naar de waarde van de grond, maar ook naar het bedrijf en de plannen van de koper. Hoeveel eigen geld een koper moet inbrengen, verschilt sterk per financier en per situatie. Een koper vraagt daarom vaak een ontbindende voorwaarde voor financiering. Een realistische prijs maakt de kans groter dat zijn financiering rond komt en de koop doorgaat.
Een verkoopdossier neemt onzekerheid weg
Een compleet verkoopdossier verhoogt de waarde van je grond niet vanzelf. Wel neemt het onzekerheid weg. Een koper die weet wat hij koopt, hoeft minder risico in zijn bod te verwerken. De onderhandeling verloopt dan rustiger en de verkoop soepeler.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopwaarde van mijn grond?
De WOZ-waarde stelt de gemeente vast voor belastingen, op basis van algemene modellen. De verkoopwaarde is wat een koper bereid is te betalen voor zijn plannen in de actuele markt. Die twee kunnen flink uit elkaar liggen.
Moet ik een taxatie laten doen voordat ik een vraagprijs noem?
Dat is niet verplicht. Een taxatie kan helpen om je prijs te onderbouwen. Of een koper of financier een taxatie eist, verschilt per situatie.
Kan ik de waarde verhogen door het omgevingsplan te laten aanpassen?
Soms. Als de gemeente meer of andere activiteiten toestaat, kan grond interessanter worden voor kopers. Zo’n wijziging is wel onzeker en kost vaak veel tijd. Op korte termijn helpt vooral duidelijkheid over wat er nu mag en wat er bij de prijs hoort.
Weet je wat je wilt vragen en wil je in contact komen met partijen die passende grond zoeken? Meld je grond aan bij Bouwgrondvinden. Wij vergelijken je locatie met concrete zoekvragen uit onze database en ons netwerk.