Je bedrijf zit al jaren op dezelfde plek. De loods is verouderd, het terrein is onhandig ingedeeld of je hebt simpelweg meer ruimte nodig. Dan komt de vraag wat je met je locatie doet. Ga je hier opnieuw bouwen, of verkoop je en zoek je een nieuwe kavel?
Er is geen route die altijd de beste is. Of herontwikkeling slim is, hangt af van je locatie, de bestaande bebouwing, wat er mag en wat het kost. In dit artikel lees je welke routes er zijn, welke punten je per route afweegt en wie je daarbij kan helpen.
Drie routes voor je bestaande locatie
Als eigenaar van een bestaande bedrijfslocatie heb je grofweg drie mogelijkheden.
- Zelf herontwikkelen. Je blijft op je locatie en verbouwt, breidt uit of sloopt en bouwt opnieuw.
- Verkopen en elders bouwen. Je verkoopt je locatie en zoekt een nieuwe kavel die beter past bij je bedrijf.
- Verkopen aan een partij die herontwikkelt. Een ondernemer of ontwikkelaar ziet kansen op je locatie en neemt de herontwikkeling over.
Welke route past, ontdek je pas als je een paar dingen op een rij zet.
Wat bepaalt welke route past
Wat het omgevingsplan toestaat
Kijk eerst in het omgevingsplan van de gemeente wat er op je locatie mag. Welke activiteiten zijn toegestaan? Hoe hoog mag je bouwen en wat is het maximale bebouwingspercentage? Past je bedrijf nog binnen de toegestane activiteiten en milieucategorieën? Soms blijkt er meer ruimte te zijn dan je dacht, bijvoorbeeld om hoger te bouwen. Soms is het omgekeerd. Afwijken van het omgevingsplan is soms mogelijk, maar dat is nooit zeker. Overleg daarom vroeg met de gemeente.
De staat van de bestaande bebouwing
Is het gebouw nog bruikbaar met een verbouwing, of is slopen en opnieuw bouwen logischer? Verbouwen lijkt goedkoper, maar een oud pand past niet altijd bij wat je nu nodig hebt, zoals vrije hoogte of vloerbelasting. Bij sloop van oudere gebouwen heb je vaak te maken met asbest. Dan is eerst een asbestinventarisatie nodig. Neem die kosten en die tijd mee in je afweging.
De bodem
Op een locatie waar al lang bedrijven zitten, kan de bodem verontreinigd zijn. Dat is niet altijd zo. Vaak is een bodemonderzoek verstandig voordat je bouwt of verkoopt. Of sanering nodig is, hangt af van de situatie en het toekomstige gebruik. Weet dat milieukundig, geotechnisch en archeologisch onderzoek aparte onderzoeken zijn, die niet altijd allemaal nodig zijn.
De beschikbare stroomcapaciteit
Dit punt wordt vaak onderschat. Je hebt al een aansluiting, maar dat betekent niet automatisch dat er genoeg capaciteit is voor een nieuwe ontwikkeling. Wil je elektrisch rijden, meer machines plaatsen of koelen, dan heb je misschien veel meer vermogen nodig. Door netcongestie kan een zwaardere aansluiting lang op zich laten wachten. Vraag daarom vroeg bij je netbeheerder na wat er mogelijk is. Batterijen of een energiehub kunnen helpen, maar bieden geen garantie.
De omgeving van je locatie
Een locatie verandert mee met de omgeving. Komt er woningbouw dichterbij, of wordt de weg naar je terrein drukker? Dat kan je mogelijkheden beperken. Kijk ook naar de bereikbaarheid voor vrachtverkeer en personeel. Wat nu goed werkt, past misschien niet meer bij je plannen over tien jaar.
Je bedrijfsvoering tijdens de bouw
Kun je doorwerken als er gebouwd wordt? Soms lukt dat door in fases te bouwen. In andere gevallen moet je tijdelijk ergens anders zitten. Dat kost geld en vraagt om planning.
Reken eerlijk, ook met de waarde van je eigen grond
Herontwikkelen lijkt voordelig omdat je geen nieuwe grond hoeft te kopen. Maar je grond heeft zelf ook waarde. Die waarde kun je ook vrijmaken door te verkopen. Vergelijk daarom beide routes in hun geheel.
Bij herontwikkelen tel je de kosten voor sloop, eventuele sanering, ontwerp, bouw, tijdelijke huisvesting en vertraging op. Bij verkopen en verhuizen zet je de opbrengst van je locatie tegenover de kosten van een nieuwe kavel en een nieuw pand. Een haalbaarheidsonderzoek helpt om dit eerlijk naast elkaar te zetten. Pas dan zie je welke route voor jouw bedrijf het meest oplevert.
Een verouderde locatie is niet per se vervuild
Een locatie die je zelf verouderd vindt, kan voor een ander juist interessant zijn. Zulke locaties worden vaak brownfields genoemd. Dat woord roept het beeld op van vervuilde industrieterreinen, maar het gaat ook om verouderde of onderbenutte bedrijfslocaties zonder bodemverontreiniging. Ze liggen vaak goed, zijn bereikbaar en hebben al wegen en aansluitingen. Bouwgrondvinden zoekt actief naar dit soort locaties voor ondernemers die een kavel zoeken.
Wie doet wat
Bij een herontwikkeling of verkoop heb je verschillende partijen nodig. Het helpt om te weten wie wat doet.
Bouwgrondvinden helpt bij het vinden, aanbieden en koppelen van locaties. Wil je verkopen, dan vergelijken we je locatie met concrete zoekvragen uit onze database en ons netwerk van ondernemers en ontwikkelaars. Wil je verhuizen, dan leg je je zoekvraag bij ons vast en vergelijken we die met beschikbaar en toekomstig aanbod, ook met minder zichtbare locaties. We volgen persoonlijk op.
Voor ontwerp en bouw heb je een architect, aannemer en adviseurs nodig. Binnen Van Dijk Groep kan Unibouw dit eventueel verzorgen voor bedrijfshuisvesting. Voor financiering is VDG Finance een mogelijkheid. Dat zijn partners in ons netwerk en geen standaarddienst van Bouwgrondvinden. Lees meer over Bouwgrondvinden.
Veelgestelde vragen
Is herontwikkelen goedkoper dan verhuizen naar een nieuwe kavel?
Niet per se. Je koopt geen nieuwe grond, maar je hebt wel kosten voor sloop, eventuele sanering en tijdelijke huisvesting. En je laat de waarde van je huidige grond in de locatie zitten. Zet beide routes in een haalbaarheidsonderzoek naast elkaar.
Hoe lang duurt een herontwikkeling van een bedrijfslocatie?
Dat verschilt sterk. Het hangt af van de omvang van het plan, de vergunningen, de bodem, de stroomaansluiting en of het omgevingsplan moet worden aangepast. Begin vroeg met overleg met de gemeente en de netbeheerder.
Is mijn verouderde bedrijfslocatie interessant voor kopers?
Dat kan zeker. Veel ondernemers zoeken een goed gelegen locatie met bestaande wegen en aansluitingen. Of jouw locatie past, hangt af van wat er mag, de staat van de grond en de beschikbare stroom.
Twijfel je tussen herontwikkelen en verkopen? Bied je locatie aan en wij vergelijken die met passende zoekvragen. Zoek je zelf een nieuwe plek, laat dan je zoekvraag achter.