Een nieuw bedrijventerrein aanleggen of een oud terrein vernieuwen is veel werk. Er is grond nodig, er moeten plannen komen en de grond moet bouwrijp worden. Vaak doet een gemeente dat niet alleen. Ze werkt samen met grondeigenaren en ontwikkelaars. Dat heet publiek-private samenwerking, of pps.
Ben je grondeigenaar of ontwikkelaar, dan kan zo’n samenwerking een manier zijn om grond te ontwikkelen tot bedrijfskavels. Ben je ondernemer, dan helpt het om te weten hoe kavels op zo’n terrein tot stand komen en wie ze uitgeeft. In dit artikel lees je welke vormen er zijn, wat het Didam-arrest betekent en hoe een samenwerking er in de praktijk uit kan zien.
Waarom gemeenten samenwerken bij bedrijventerreinen
Na de crisis rond 2008 bleven veel gemeenten zitten met grond die ze hadden gekocht maar niet konden verkopen. Sindsdien zijn veel gemeenten voorzichtiger met het zelf aankopen en ontwikkelen van grond. Tegelijk is er in veel regio’s vraag naar ruimte voor bedrijven. Samenwerking helpt om kennis, grond en geld bij elkaar te brengen en risico’s te verdelen.
Bij bedrijventerreinen gaat het vaak om vragen als deze.
- Wie koopt de grond en wie maakt die bouwrijp?
- Wie legt wegen, riolering en waterberging aan?
- Hoe zorg je voor voldoende stroomcapaciteit op het terrein?
- Wie geeft de kavels uit en onder welke voorwaarden?
De belangrijkste vormen van samenwerking
Het bouwclaimmodel
Bij het bouwclaimmodel draagt een private partij haar grond over aan de gemeente. In ruil daarvoor krijgt ze het recht om later bouwrijpe kavels af te nemen. De gemeente maakt de grond bouwrijp en houdt zo regie over de inrichting van het terrein. De private partij kan daarna zelf bouwen of de kavels verder ontwikkelen.
De gezamenlijke grondexploitatie
Bij deze vorm richten de gemeente en een of meer private partijen samen een onderneming op. Die wordt vaak een grondexploitatiemaatschappij genoemd. Beide partijen brengen grond, geld of kennis in en delen de kosten, opbrengsten en risico’s. Deze vorm past bij grotere en complexere ontwikkelingen, omdat er veel afspraken nodig zijn.
Het concessiemodel
Bij het concessiemodel laat de gemeente de ontwikkeling grotendeels over aan een private partij. De gemeente kan daarvoor juist grond aan een ontwikkelaar overdragen. De ontwikkelaar maakt de grond bouwrijp, legt de openbare ruimte aan en geeft de kavels uit, binnen de kaders die de gemeente stelt. De gemeente toetst vooral of het plan aan die kaders voldoet.
De anterieure overeenkomst
Een anterieure overeenkomst is een afspraak tussen gemeente en grondeigenaar over kostenverhaal en de uitvoering van een plan. De eigenaar ontwikkelt zelf en betaalt mee aan de kosten die de gemeente maakt. Dat is niet automatisch een vorm van pps waarbij risico’s worden gedeeld. De eigenaar draagt meestal zelf het risico van zijn ontwikkeling.
Wat het Didam-arrest betekent
Sinds het Didam-arrest van de Hoge Raad uit 2021 mag een gemeente haar grond niet zomaar onderhands aan één partij verkopen. Andere geïnteresseerden moeten een eerlijke kans krijgen. Dat heeft direct invloed op samenwerkingen waarbij de gemeente grond overdraagt aan een ontwikkelaar, zoals bij een concessie. De gemeente moet dan vaak eerst een selectie houden.
Een openbare selectie is niet verplicht als aantoonbaar maar één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Bijvoorbeeld omdat een partij al eigenaar is van het grootste deel van het gebied. De gemeente moet dat wel motiveren en vooraf bekendmaken. Ook de uitgifte van kavels aan ondernemers valt onder deze regels als de gemeente de verkoper is.
Een voorbeeld uit de praktijk
Hieronder staat een denkbeeldig voorbeeld. Het is geen bestaand project, maar laat zien hoe een samenwerking kan werken.
Een gemeente heeft een verouderd bedrijventerrein aan de rand van de kern. Een deel van de panden staat leeg en de wegen zijn versleten. Een paar eigenaren willen verkopen, anderen willen blijven en uitbreiden. De gemeente wil het terrein weer geschikt maken voor productie en groothandel.
- De gemeente maakt samen met de eigenaren een plan voor het terrein en legt dat vast in het omgevingsplan.
- Een ontwikkelaar koopt de vrijkomende percelen en maakt er nieuwe kavels van.
- Met de eigenaren die blijven, sluit de gemeente anterieure overeenkomsten over hun bijdrage aan nieuwe wegen en waterberging.
- Gemeente, ontwikkelaar en netbeheerder bekijken samen hoe er voldoende stroomcapaciteit komt.
- De ontwikkelaar geeft de nieuwe kavels uit aan ondernemers, met afspraken over bouwverplichtingen en de soort bedrijven die passen.
Zo deelt elke partij in de taken waar ze het best bij past. De gemeente zorgt voor de regels en de openbare ruimte, de ontwikkelaar voor de kavels.
Waar je op let als je mee wilt doen
- Leg vooraf vast wie welke kosten en risico’s draagt.
- Maak afspraken over fasering. Een ontwikkeling van een bedrijventerrein kan lang duren en dat is niet per se een probleem, zolang de afspraken bijgesteld kunnen worden.
- Bespreek vroeg de stroomcapaciteit en waterberging, want die bepalen hoeveel bedrijven er straks terecht kunnen.
- Bepaal samen welke uitgiftevoorwaarden voor kopers gaan gelden.
- Investeer in een goede samenwerking met vaste overlegmomenten en duidelijke aanspreekpunten.
Veelgestelde vragen
Is een anterieure overeenkomst een vorm van pps?
Niet automatisch. Het is een afspraak over kostenverhaal en de uitvoering van een plan. De grondeigenaar draagt meestal zelf het risico. Bij pps in engere zin delen partijen juist risico’s en opbrengsten.
Moet een gemeente bij pps altijd een selectie houden?
Als de gemeente grond verkoopt of overdraagt en er meerdere serieuze gegadigden zijn, dan moet ze iedereen een eerlijke kans geven. Komt aantoonbaar maar één serieuze gegadigde in aanmerking, dan is een openbare selectie niet nodig.
Wat betekent pps voor een ondernemer die een kavel zoekt?
Op een terrein dat via samenwerking wordt ontwikkeld, kan de gemeente of een ontwikkelaar de kavels uitgeven. Vraag daarom na wie de verkoper is, welke voorwaarden gelden en wat er bij de grondprijs is inbegrepen.
Ben je grondeigenaar en wil je weten welke vraag er is naar bedrijfsgrond? Bied je grond aan, dan koppelen we die aan zoekvragen uit onze database en ons netwerk. Zoek je zelf een kavel, bekijk dan het actuele aanbod van kavels of neem contact op.