Bouwrijp maken van een bedrijfskavel en wat je als koper zelf nog regelt

Je hebt een kavel gevonden voor je nieuwe bedrijfspand. Voordat de bouw kan beginnen, moet de grond bouwrijp zijn. Maar wie doet dat werk en wie betaalt het? Bij de ene kavel heeft de gemeente of verkoper het meeste al geregeld. Bij de andere koop je ruwe grond en ligt het werk bij jou. In dit artikel lees je hoe je vooraf helder krijgt wat bij de grondprijs is inbegrepen en wat nog voor jouw rekening komt.

Wat bouwrijp betekent

Een bouwrijpe kavel is klaar om op te bouwen. Meestal betekent dat dit.

• Het terrein is vrij van gebouwen, oude funderingen en begroeiing.
• De grond ligt op de juiste hoogte en is waar nodig opgehoogd of verbeterd.
• De bodemkwaliteit is bekend en eventuele verontreiniging is aangepakt.
• Er ligt een weg tot aan de kavel en riolering tot de kavelgrens.
• Water, stroom en data liggen in de buurt of tot de kavelgrens.

Er is geen vaste wettelijke omschrijving van bouwrijp. Wat de ene verkoper bouwrijp noemt, is bij de andere nog niet af. Vraag daarom altijd wat er precies is gedaan.

Bouwrijp aangeboden of zelf bouwrijp maken

Kavels die bouwrijp worden aangeboden

Bij gemeentelijke kaveluitgifte is het bouwrijp maken vaak al voor een groot deel geregeld. De gemeente legt wegen, riolering en kabels en leidingen aan en verwerkt die kosten in de grondprijs. Je betaalt een hogere prijs per vierkante meter, maar je weet beter waar je aan toe bent. Controleer wel wat er nog voor jouw rekening blijft. Denk aan de inrit, de aansluiting van je pand op riolering en nutsvoorzieningen, waterberging op eigen terrein en het verdichten van de grond onder je vloer.

Kavels die je zelf bouwrijp maakt

Koop je grond van een particuliere eigenaar of een oude bedrijfslocatie, dan is het bouwrijp maken vaak jouw taak. Zo’n locatie kan een kans zijn door de ligging en de infrastructuur die er al is. De grondprijs is soms lager, maar je hebt meer werk en meer onzekerheid. Denk aan slopen, grondwerk en het aanvragen van aansluitingen. Laat je de kosten voor dit werk buiten beschouwing, dan lijkt een kavel goedkoper dan hij is.

Wat is er inbegrepen in de grondprijs

Vraag de verkoper om dit op papier te zetten. Deze vragen helpen je daarbij.

• Is de kavel vrij van opstallen, funderingen, kelders en verhardingen?
• Is er bodemonderzoek gedaan en wat is de uitkomst?
• Op welke hoogte wordt de kavel opgeleverd en is er nog zetting te verwachten?
• Liggen riolering en nutsvoorzieningen tot de kavelgrens?
• Hoeveel aansluitvermogen en transportcapaciteit is er beschikbaar voor stroom? Een aansluiting in de straat betekent nog niet dat er genoeg capaciteit is.
• Moet je zelf water bergen op je kavel en hoeveel ruimte kost dat?
• Komen er nog bijdragen of kosten bij die niet in de koopsom zitten?

Zet deze punten naast de kosten koper, zodat je de totale kosten in beeld hebt.

De onderzoeken die nodig kunnen zijn

Onderzoek naar de grond bestaat uit verschillende, losse onderzoeken. Ze zijn niet standaard allemaal nodig.

• Milieukundig bodemonderzoek. Dit gaat over verontreiniging. Of het nodig is voor je vergunningaanvraag, hangt af van de situatie en de regels van de gemeente. Voor jezelf als koper is het vaak verstandig om te weten wat er in de grond zit.
• Geotechnisch onderzoek. Hierbij wordt gekeken naar draagkracht, grondopbouw en grondwaterstand. De uitkomst is belangrijk voor het ontwerp van de fundering en het grondwerk.
• Archeologisch onderzoek. Dit is alleen nodig als het omgevingsplan op die plek archeologische waarden beschermt.
• Onderzoek naar explosieven. Dit speelt in gebieden waar in het verleden is gevochten of gebombardeerd.

Daarnaast doe je voor graafwerk altijd een graafmelding bij het Kadaster (KLIC). Zo weet je waar kabels en leidingen liggen.

Zo pak je het aan als je zelf bouwrijp maakt

1. Verzamel informatie. Laat de onderzoeken doen die bij jouw kavel nodig zijn en breng kabels en leidingen in kaart.
2. Regel meldingen en vergunningen. Voor slopen geldt vaak een sloopmelding. Voor het onttrekken of lozen van grondwater kan een melding of vergunning bij het waterschap nodig zijn. Vraag bij de gemeente na wat voor jouw werk geldt.
3. Maak het terrein vrij. Oude bebouwing, funderingen en begroeiing worden verwijderd en afgevoerd.
4. Voer het grondwerk uit. De grond wordt afgegraven, opgehoogd, verbeterd en verdicht tot de juiste hoogte. Houd rekening met restzetting, want opgehoogde grond kan nog lang blijven zakken. Bij een hoge grondwaterstand zijn bemaling en drainage nodig.
5. Leg riolering en aansluitingen aan. Vraag aansluitingen voor stroom, water en data zo vroeg mogelijk aan, want bij de netbeheerder kan dit lang duren.

Laat dit werk uitvoeren door een gespecialiseerde aannemer of adviseur. Die kan ook beoordelen of nieuwere technieken, zoals trillingsarm werken of andere vormen van grondverbetering, op jouw kavel zinvol zijn.

Waarom we geen vaste bedragen noemen

De kosten van bouwrijp maken verschillen sterk per locatie. Ze hangen af van de bodem, de hoeveelheid sloopwerk, de grondwaterstand, de afstand tot bestaande riolering en de eisen van gemeente en waterschap. Een gemiddeld bedrag per vierkante meter zegt daardoor weinig over jouw kavel. Vraag liever een offerte op basis van de onderzoeken die bij jouw kavel horen.

Veelgestelde vragen

Hoe lang duurt het bouwrijp maken van een kavel?

Dat verschilt sterk per kavel. Een kavel die al grotendeels bouwrijp is, vraagt weinig werk. Bij sloop, sanering of grondwater kost het meer tijd. Vergunningen en aansluitingen bepalen vaak de planning.

Is een bodemonderzoek altijd verplicht?

Nee. Of een bodemonderzoek nodig is voor je vergunning, hangt af van de situatie en de regels van de gemeente. Ook als het niet verplicht is, kan het verstandig zijn om te weten wat er in de grond zit voordat je koopt.

Kan ik een kavel kopen die nog niet bouwrijp is?

Ja. Zo’n kavel kan interessant zijn door de ligging of de prijs. Breng dan vooraf in kaart welk werk nodig is en laat dat doen door een specialist. Voor ontwerp en bouw van je pand kun je eventueel terecht bij Unibouw, een partner binnen Van Dijk Groep.

Ben je op zoek naar een kavel waar je snel kunt starten of juist een locatie met ontwikkelruimte? Bekijk het actuele aanbod van kavels en vraag bij elke kavel na wat er bij de prijs is inbegrepen.