Wil je grond ontwikkelen tot bedrijfskavels en die daarna verkopen? Dan heb je vaak geld nodig voordat er inkomsten zijn. Je koopt grond, maakt plannen, laat onderzoeken doen en maakt de grond bouwrijp. Pas daarna verkoop je kavels. Die periode moet je financieren.
In dit artikel lees je hoe financiers naar grondontwikkeling kijken, welke vormen van financiering er zijn en wat je in je plan moet laten zien. Het artikel is bedoeld voor grondeigenaren en ontwikkelaars.
Twee verschillende situaties
Het is goed om eerst onderscheid te maken tussen twee situaties die vaak door elkaar worden gehaald.
- Een ondernemer koopt een kavel voor zijn eigen bedrijfspand. De financiering is dan meestal een zakelijke lening of hypotheek. De financier kijkt naar de onderneming, de kavel en het pand dat erop komt. De terugbetaling komt uit de bedrijfsresultaten.
- Een grondeigenaar of ontwikkelaar ontwikkelt grond om te verkopen. Hier komt de terugbetaling uit de verkoop van kavels. De financier kijkt vooral naar het plan, de risico’s en de verwachte vraag.
Dit artikel gaat over de tweede situatie. Ben je ondernemer en zoek je een kavel voor je eigen pand, dan gelden andere afwegingen.
Waarom financiers grondontwikkeling anders beoordelen
Bij een bestaand pand is er direct een onderpand met een duidelijke waarde. Bij grondontwikkeling ontstaat de waarde stap voor stap. Dat brengt risico’s mee.
- De planvorming kan langer duren of anders uitvallen dan verwacht.
- De kosten van bouwrijp maken en kostenverhaal kunnen hoger uitvallen.
- Het is niet zeker hoe snel en tegen welke prijs je kavels verkoopt.
- Door netcongestie kunnen kopers niet altijd de stroomcapaciteit krijgen die ze nodig hebben.
Hoe verder je plan is, hoe makkelijker financiering wordt. Bij koude grond, waar nog geen ontwikkeling is vastgelegd, is financiering meestal lastig. Bij warme grond, waar een ontwikkeling wordt verwacht, wordt het al concreter. Is er een passend omgevingsplan en zijn er afspraken met de gemeente, dan heb je een sterker verhaal.
De fases en hun financiering
- Verwerving. Je koopt grond of hebt die al in bezit. In deze fase financier je vaak met eigen vermogen, omdat de onzekerheid groot is.
- Planvorming. Je werkt een plan uit, laat onderzoeken doen en maakt afspraken met de gemeente. Ook dit deel komt vaak uit eigen middelen of van investeerders die het risico willen dragen.
- Bouwrijp maken. Zodra er meer zekerheid is, zijn banken en andere financiers eerder bereid om mee te financieren.
- Verkoop. De opbrengst van verkochte kavels gebruik je om de financiering af te lossen.
Vormen van financiering
Eigen vermogen
Financiers verwachten bijna altijd dat je zelf geld inbrengt. Hoeveel dat is, hangt af van de financier, het onderpand, je financiële positie en de fase van je plan. Een vaste regel is er niet.
De bank
Banken financieren grondontwikkeling vaak pas als er voldoende zekerheid is, zoals een passend omgevingsplan of afspraken met kopers. Ze vragen om een uitgewerkt plan, cijfers en zekerheden. Voor partijen met een goede financiële geschiedenis kunnen de voorwaarden gunstig zijn.
Andere financiers
Naast banken zijn er kredietfondsen, private investeerders en soms platforms waar meerdere investeerders samen geld lenen. Deze partijen kijken op hun eigen manier naar een project. Het verschilt sterk per financier en project of dat sneller of flexibeler is dan bij een bank. De rente en de eisen aan zekerheden kunnen ook hoger liggen. Vergelijk daarom altijd de totale kosten en voorwaarden.
Aanvullende vormen
Een achtergestelde lening kan een gat dichten tussen eigen geld en een bankfinanciering. Een overbruggingslening helpt een korte periode te overbruggen, bijvoorbeeld tussen de aankoop van grond en het rondkomen van de definitieve financiering. Beide zijn meestal duurder dan een gewone lening.
Samenwerken om risico te delen
Je kunt ook samenwerken met een ontwikkelaar of de gemeente, zodat je het risico en de investering deelt. Bijvoorbeeld via een gezamenlijke onderneming of afspraken waarbij je grond inbrengt in ruil voor een deel van de opbrengst. Laat de juridische opzet goed regelen.
Subsidies voor grondontwikkeling
Er is geen algemene subsidie voor het ontwikkelen van bedrijfsgrond. De SDE++ is bedoeld voor specifieke technieken die energie opwekken of CO₂ verminderen. Ze is dus niet bedoeld om grondontwikkeling zelf te financieren. Gaat het om de herontwikkeling van een verouderde bedrijfslocatie, vraag dan bij de gemeente of provincie na of er voor jouw situatie een regeling bestaat.
Wat financiers in je plan willen zien
- De planologische status van de grond en de afspraken met de gemeente.
- Een kostenraming voor onderzoeken, bouwrijp maken en kostenverhaal.
- Een onderbouwing van de vraag naar kavels in de regio en een verwachte verkoopplanning.
- De beschikbare stroomcapaciteit en aansluitmogelijkheden voor toekomstige gebruikers.
- De voorwaarden die je aan kopers meegeeft, zoals bouwverplichtingen.
- De belangrijkste risico’s en hoe je daarmee omgaat.
Financiering binnen Van Dijk Groep
Bouwgrondvinden is onderdeel van het netwerk van Van Dijk Groep. Zoek je ondersteuning bij de financiering, dan kun je eventueel terecht bij VDG Finance, de financieringspartner binnen de groep. Of dat past, hangt af van je project en situatie. Bouwgrondvinden verzorgt zelf geen financiering.
Veelgestelde vragen
Hoeveel eigen vermogen heb ik nodig voor grondontwikkeling?
Dat hangt af van de financier, het onderpand, je financiële positie en hoe ver je plan is. In een vroege fase verwachten financiers meestal een groter eigen aandeel dan wanneer het plan al zeker is.
Kan ik subsidie krijgen voor het ontwikkelen van bedrijfsgrond?
Een algemene subsidie hiervoor bestaat niet. Regelingen zoals de SDE++ gaan over specifieke energietechnieken. Vraag bij gemeente of provincie na of er voor jouw project iets mogelijk is.
Is een andere financier altijd sneller dan een bank?
Nee. Dat verschilt per financier en project. Sommige partijen beslissen snel, andere vragen net zoveel informatie als een bank. Vergelijk rente, voorwaarden en zekerheden voordat je kiest.
Heb je grond die je wilt ontwikkelen of verkopen? Bied je grond aan, dan koppelen we die aan zoekvragen van ondernemers uit onze database en ons netwerk. Wil je zien wat er nu in de markt is? Bekijk het actuele aanbod van kavels.